Polscy inwestorzy coraz chętniej interesują się nieruchomościami komercyjnymi

„`html

Trendy i perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych

Rynek nieruchomości komercyjnych od lat wzbudza zainteresowanie zarówno użytkowników budynków, najemców, jak i inwestorów. W ostatnich latach zaszły na nim istotne zmiany, kształtowane przez czynniki gospodarcze i społeczne, takie jak pandemia czy spopularyzowanie pracy hybrydowej. Widoczne stały się nowe kierunki rozwoju oraz rosnące wyzwania inwestycyjne.

Zmiany na rynku biurowym

Rynek biur w Polsce, który jeszcze niedawno rozwijał się niezwykle dynamicznie, obecnie wyhamowuje. W Warszawie zasoby powierzchni biurowej zwiększyły się w ostatnich pięciu latach jedynie o około 5%. Coraz częściej pojawiają się okresy stagnacji, gdy nie przybywa nowych biur. Mimo to popyt pozostaje wysoki, a poziom wchłaniania powierzchni przez najemców jest dodatni. Firmy wciąż potrzebują nowoczesnych przestrzeni, jednak coraz częściej poszukiwane są lokale zlokalizowane w centrach miast, gdzie niemal nie brakuje zainteresowania.

Naprzeciw temu trendowi stoją jednak budynki z dużym udziałem niewynajętej powierzchni, które czasem przeznaczane są na inne cele, a nawet wyburzane. W Polsce, mimo stosunkowo młodego rynku, 20-letnie biurowce uznawane są za przestarzałe. Coraz częściej inwestorzy decydują się na szeroko pojętą modernizację lub wyburzenie i zmianę funkcji na przykład na hotele, akademiki czy inwestycje mieszkaniowe na wynajem.

• Nowoczesne i centralnie położone biura są najbardziej pożądane
• Starsze budynki bywają wycofywane z rynku lub czeka je zmiana funkcji
• Najemcy przyzwyczajeni są do wysokiego standardu powierzchni

Rynek biurowy w miastach regionalnych

W miastach regionalnych zaobserwowano zmniejszanie zajmowanej powierzchni biurowej przez firmy, co było efektem m.in. pandemii. Obecnie część firm powraca do pierwotnych rozmiarów wynajmu, a znaczna część podmiotów nadal rozwija działalność. Polska utrzymuje konkurencyjną pozycję na rynku globalnym usług BPO i SSC, coraz silniej stawiając na jakość i specjalizację procesów.

1. Firmy wracają do rozszerzania działalności po okresie redukcji
2. Wzrasta znaczenie zaawansowanych usług wsparcia
3. Nacisk kładziony jest na profesjonalizację i rozwój specjalizacji

Handel i magazyny – zmiany strukturalne i nowe trendy

Segment nieruchomości handlowych

Polski rynek nieruchomości handlowych cechuje się wysokim nasyceniem obiektami typu galerie handlowe, a coraz większą rolę odgrywają parki handlowe lokalizowane również w mniejszych miastach. W 2024 roku powstało 73 nowe obiekty, spośród których aż 71 stanowiły parki handlowe. Nadal istnieją regiony z niskim nasyceniem powierzchnią handlową, szczególnie w mniejszych powiatach o wysokiej sile nabywczej.

W miastach, gdzie powstało nawet kilka parków handlowych, pojawia się zjawisko wzajemnej konkurencji i weryfikacji rynku przez najemców. Przewiduje się, że ten segment rynku będzie się działał rozwijał, ale tempo wzrostu ulegnie stopniowemu zwolnieniu.

• Rośnie liczba parków handlowych w małych i średnich miejscowościach
• Część dużych galerii wymaga przebudowy lub zmiany funkcji
• Wzrost sprzedaży detalicznej notowany jest głównie w sektorze rozrywki i gastronomii

Rynek magazynowy i nowe perspektywy

Rynek magazynowy znajduje się obecnie w fazie stabilizacji po latach gwałtownego rozwoju. Na jednego mieszkańca w Polsce przypada około 0,5 m² powierzchni magazynowej, podczas gdy w Niemczech jest to 1,2 m². Całkowity potencjał na dalszy wzrost jest jeszcze niewykorzystany i szacuje się, że Polska mogłaby osiągnąć poziom 55-60 mln m² tej powierzchni. Mimo niewielkiego spowolnienia, selektywność lokalizacji i dywersyfikacja oferty magazynowej stają się coraz ważniejsze.

Specjalizacja w magazynowaniu wzrasta, między innymi poprzez rozwój obiektów typu chłodnie, cross-docki czy SBU. W strukturze najemców przeważają firmy logistyczne, jednak bardzo istotny jest także udział podmiotów z sektora handlowego.

1. Nadal istnieje przestrzeń do dalszego wzrostu rynku magazynowego
2. Wzrasta znaczenie specjalistycznych obiektów
3. Procesy takie jak nearshoring mogą stopniowo napędzać rynek

Nowe kierunki: segmenty living i inwestycje instytucjonalne

Oprócz tradycyjnych filarów, polski rynek nieruchomości komercyjnych coraz częściej otwiera się na segmenty takie jak PRS (mieszkania na wynajem instytucjonalny) czy prywatne akademiki. Mimo że rozwój rynku PRS odbywa się wolniej niż prognozowano, wciąż jest duża przestrzeń do wzrostu, gdyż mieszkania na wynajem instytucjonalny stanowią zaledwie 2% wszystkich zasobów mieszkaniowych w kraju. Szybciej rozwija się rynek prywatnych akademików, szczególnie skierowanych do zagranicznych studentów.

Istotnym czynnikiem wspierającym rozwój tych segmentów mogłyby być narzędzia inwestycyjne, takie jak REIT-y, które umożliwiłyby szerokiemu gronu inwestorów partycypację w zyskach z nieruchomości komercyjnych w tym sektorze.

• PRS i prywatne akademiki odpowiadają na nowe potrzeby rynkowe
• Tempo wzrostu rynku PRS wciąż poniżej początkowych oczekiwań
• Rozwój prywatnych akademików napędzany rosnącą liczbą studentów zagranicznych

Z danych z początku 2024 roku wynika, że wzrósł udział krajowego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu tego typu inwestycjami wśród polskich inwestorów. Rozwój narzędzi takich jak REIT-y mógłby znacząco wesprzeć dalszą profesjonalizację i ekspansję rynku.

„`