Jak zmieniały się ceny mieszkań i co nas czeka w 2025 roku?

Rynek nieruchomości 2024

Rok 2024 przyniósł spektakularne zmiany na rynku nieruchomości, głównie za sprawą znacznego wzrostu podaży mieszkań. Badania objęły 17 miast, a okazało się, że w listopadzie 2024 roku liczba ogłoszeń sprzedażowych wynosiła blisko 470 tysięcy, co jest o 40% więcej niż rok wcześniej.

Czynniki wpływające na zwiększoną podaż

Na wzrost podaży mieszkań wpłynęło kilka kluczowych czynników:

• Program „Bezpieczny Kredyt 2%” – wprowadzony rok wcześniej, skutecznie ograniczył liczbę dostępnych mieszkań.
• Spadek popytu inwestycyjnego – wcześniej deweloperzy sprzedawali mieszkania już na etapie „dziury w ziemi”, teraz na rynku dostępne są gotowe lokale.
• Aktywność rynku wtórnego – część mieszkań zakupionych jako inwestycje jest teraz sprzedawana z uwagi na brak przewidywania wzrostów cen.

Geograficzne różnice w podaży

Chociaż wzrost liczby ogłoszeń dotyczył wszystkich miast, to zróżnicowanie było widoczne. Warszawa zanotowała największy przyrost liczby ogłoszeń, skacząc o 61%. Podobne, wysokie wzrosty odnotowano w Krakowie (55%), Rzeszowie (54%), Lublinie (53%) i Sosnowcu (50%). Wyjątek stanowi Gdańsk, gdzie liczba ogłoszeń wzrosła tylko o 2% w porównaniu do poprzedniego roku, podczas gdy w Gdyni wzrost wyniósł 38%.

Ceny mieszkań w 2024 roku

Ruchy cenowe mieszkań

Mimo zwiększenia liczby ofert, ceny mieszkań nie spadły znacznie, z powodu opóźnionej reakcji rynkowej na zmiany. Początkowo ceny rosły, jednak do listopada odnotowano przewagę spadków w 10 z 17 analizowanych miast. Średni wzrost cen ofertowych wyniósł około 8% za cały rok, co jest zmianą w stosunku do zeszłorocznego wzrostu o niemal 16%.

Wartość mieszkań w umowach deweloperskich nadal rosła, choć liczba zawartych umów spadła znacząco w listopadzie w porównaniu do października. Średnia wartość transakcji wynosiła 766 tys. zł, z największym wzrostem odnotowanym w miastach takich jak Katowice, Radom, Rzeszów i Gdańsk.

Przyszłość cen mieszkań w 2025 roku

Na ceny mieszkań w 2025 roku wpłyną kluczowe zmienne: nowe programy dopłat do kredytów, możliwe obniżki stóp procentowych oraz ewentualne zakończenie wojny w Ukrainie.

• Spadki cen mogą być widoczne przy braku nowego wsparcia dla rynku i utrzymaniu stóp procentowych.
• Powrót Ukraińców do kraju może zmniejszyć popyt na wynajem.

Jednak najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada obniżki stóp procentowych w drugiej połowie roku oraz wprowadzenie rządowego wsparcia rynku mieszkaniowego. To oznacza, że w pierwszej połowie roku mogą dominować niewielkie spadki cen, a w drugiej połowie roku – stabilizacja lub lekkie wzrosty cen.